未来3-5年,与担心房价上涨相比,这“两个问题”更值得你关注

2019年即将过去三分之二,如今再回头看看这大半年,从央行、银保监会不断加强涉房涉贷的监管到国家明确定调不再把房地产作为短期刺激经济的手段,留给人们最直观的感受就是楼市调控一时半会并不会放松,而且业内也普遍预计,随着调控政策面继续从紧从严,今年剩下的三分之一时间里,楼市基本会保持当前平稳的态势,不会出现太大的波动,换言之,下半年的楼市行情基本明确了。

不过,虽然楼市表面平稳,不可否认一点,不少热点城市依然暗潮涌动,期待调控放松的声音仍旧不时出现,这使得购房者对买房问题变得比较纠结,担心此时不买房,未来房价还有可能会上继续。对于这个问题,笔者认为,在防控金融风险与推动脱虚向实的政策背景下,房价不会大起大落的格局基本已定,所以大家基本无需过多担心与纠结。不过,与担心房价再次上涨相比,现阶段另外两个问题可能更值得购房者们关注,即房子质量问题、资金和市场流动性。

第一,楼市回归理性,需要重点关注房子的质量问题。

过去这两三年时间里,房子的质量问题频频出现,虚假精装修、墙皮脱落、楼盘降标减配等诸如此类。对此,我们可以从以下两个层面来分析。

1、随着楼市降温和市场冷静,曾经本末倒置的购房者开始关注房子质量。众所周知,经历了前几年房价的快速上涨,买到就赚到的心态使得开盘售罄一度成为常态,大家纷纷加入到“抢房大战”之中。面对这种行情,大家往往更在乎如何抢到房子,而几乎不考虑房子的质量,这就有点本末倒置了。如今,随着楼市持续降温,购房者的态度发生了变化:一方面,市场开始冷静,也到了交房的时候,大家这时候才想起去关注房屋质量问题。另一方面,房价只涨不跌的预期出现了扭转,在“买涨不买跌”的心理作用下,人们变得更加谨慎和挑剔。对此,绿城房地产建设管理集团董事长李军表示,这两年房子的质量可能是最差的,他一直劝身边的朋友不要买房,谁也不要笑话谁,接下来估计都逃不掉。

2、面临融资趋紧和限价等政策,房企为了追逐利润而忽略了房子的质量。众所周知,现金流是房企生存发展的关键支撑因素。在过去这两三年的调控过程中,房企一直面临融资渠道收紧和融资成本上升的问题,叠加购房意愿下滑,靠资金回笼来缓解资金压力也并非易事。在这样的情况下,一些房企抱着收割一波韭菜就离场的心态走上了高周转模式,而一些房企在限价等政策下,“不得不”选择缩减精装、降标减配等方式来提高利润,以至于漠视了房子的质量。对此,全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,限价到成本价以下,开发商一定会偷工减料或者是降低档次,我们不缺少房子,缺少的是高质量的房子,中小城市尤其如此

第二,房地产金融政策持续收紧,需要重点关注资金和交易流动性。

随着楼市持续调整,分化成为了当前房地产市场的显著特征。但笔者认为,面对当前楼市环境,无论是一二线城市还是三四线城市都应该重点关注资金和交易流动性。

首先,房贷政策收紧,资金流动环境改变。房地产一直都是高杠杆行业:一方面,目前我国上市房企平均负债率达到80%,特别是现阶段,融资渠道继续收紧和融资成本不断上升,使得资金流动性风险较大,近期房企破产现象增多就是最好的说明。另一方面,截至2018年,中国居民部门的杠杆率为52.6%,远高于发展中国家39.9%的平均水平。不可否认,这几年在房价升温的背景下,居民家庭投向房产的比例大大超过了存款配置。

据统计,从2010年以来,我国居民储蓄率持续下降,居民储蓄增速从2010年以前的16%下降到了2017年的7.7%。换句话说,虽然房价大幅上涨所形成了巨大账面财富,但这是以牺牲家庭流动性为代价的。不过,在防范金融风险和脱虚向实的大背景下,房地产信贷正在持续收紧。目前,银保监会和央行已多次表态要加强房地产金融审慎管理。因此,笔者认为,不管你以前差不差钱,未来都会感觉到现金流吃紧。

其次,交易流动性锁定,房子变现能力降低。自2016年930调控以来,限购、限贷、限售等措施一波接一波,这使得楼市进入了交易冰冻期,一度出现了买不起也卖不掉的怪象,虽然新房和二手房市场出现了让利让价的情况,但是购房者往往并不买账,以至于房子空有账面财富,变现能力却大大降低了。在笔者看来,市场交易流动性锁定,开发商、炒房客以及有变卖房产换取现金需求的购房者受到的影响无疑是最大的。面对这种情况,对于一二线城市而言,购房者应该避免再盲目选择一些板块供应量较大和开发商盲目乐观的楼盘,而对于房价过度透支或者收缩型三四线城市而言,也到了适当减持房产的时候,而不是盲目购入,否则最后可能卖不出去也租不出去。

下面是笔者的一些看法:

在笔者看来,在买房过程中,房价固然是十分关键的考量因素,但随着楼市环境的变化,大家也应该随势而变,关注和重视房子质量和流动性这两个问题。其实,退一步来说,房价上涨并不是最让人担心的,辛辛苦苦花了几十万、几百万之后买了质量不靠谱的房子才是最让人担心的,而一旦需要资金周转或者急需出售房产时,无人接盘才是更可怕的。就拿炒房客来说,楼市火热的时候囤了大量房子,质量更是参差不齐,如今市场预期下行,交易流动性锁定,不仅接盘侠难觅,还要面临月供压力,处境只能用进退两难来形容了。

笔者认为,目前我国人均住宅面积达到40平方米,城镇化水平接近60%,再叠加政策已经明确定调要长期稳定房价,所以楼市已经进入到相对稳定的状态。因此,未来3-5年,房价问题可能不再是问题,在房地产长效机制正式建立之前,一城一策将成为常态化的调控方式,而在这个过程中,减少房子质量问题,规避资金流动性和交易流动性的压力,最根本的解决之道还是坚持房住不炒的定位,摒弃把房子作为套利工具的心态,促使楼市和观念双双回归理性。

总而言之,房地产发展的政策环境变了,盲目和贪婪总要付出一定的代价,大家应该学会摆正心态,警畏政策和市场。对开发商而言,要想在当前的环境下抢占话语权,房子的质量则是立身之本;对于购房者来说,应该密切关注房子的质量和流动性,而不要只是单纯盯着房价的高低起伏变化,更不要盲目以牺牲家庭流动性来获取账面财富。

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